EcoActivjpg

Ympäristöluokitukset kirittävät rakentamista elinkaaritehokkuuteen

Ympäristösertifikaattien käyttö liike- ja toimistorakentamisen laadun mittarina yleistyy kiivaasti myös Suomessa.  Usein huomio kiinnittyy energiatehokkuuteen vaikuttaviin asioihin, mutta luokituksissa tärkeitä ovat myös sijainti, matalat käyttökustannukset ja käyttäjien viihtyvyys. Luokituksista valtaosa tehdään kansainvälisten standardien mukaan joko LEED- tai BREEAM-hankkeiksi.

 - Tavoitteena on aina rakennuksen elinkaariedullisuus. Parhaassa tapauksessa edullisuus saavutetaan jo investointivaiheessa, mutta se on vielä harvinaista. Tärkeintä on kuitenkin, että luokitukset pakottavat huolelliseen investointipohdintaan. Millä voidaan saavuttaa tehostamistavoitteet? kertoo Tuomas Suur-Uski.

Suur-Uski on toimitusjohtajana kesällä 2011 perustetussa Green Building Partners Oy:ssä, joka on ensimmäinen rakentamisen ja olemassa olevan rakennuskannan ympäristö-, energia- ja elinkaaripalveluihin erikoistunut yritys Suomessa.

Kiinteistönhoidon tehostaminen kulkee käsi kädessä vihreän rakentamisen kanssa. Ympäristöluokittelu ohjaa tarkkaan tarvekartoitukseen, jolloin järjestelmiä ei tule ylimitoitettua. Ensin valitaan haluttu laatutaso ja sitten mietitään, miten se voidaan tuottaa vähemmällä.

Tuloksena on kustannussäästöjä, joka on tietysti kiinteistönomistajan etu. Kansainvälinen sertifiointi tekee kokonaisuudesta vuokraajalle houkuttelevan tai rakennuttajalle helposti myytävän kohteen. Kiinteistösijoittajatkin ovat tämän arvon huomanneet.

Kotimainen PromisE on helppo

Ympäristöluokituksia sinänsä on käytetty rakentamisessa jo melko pitkään, mutta LEED ja BREEAM ovat vallanneet alan vasta aivan viime vuosina. Niitä ennen Suomessakin kehiteltiin useita eri luokituksia, tunnetuimpana kenties kymmenkunta vuotta sitten käyttöönotettu PromisE. Sitä on käytetty erityisesti yleishyödyllisillä toimijoilla eli julkisessa rakentamisessa.

PromisE:ssa arvioidaan muun muassa rakennuksen vaikutuksia käyttäjien terveyteen, luonnonvarojen kulutusta, ympäristöriskejä ja rakennushankkeen ekologista vaikutusta. Viimeksimainittuja ovat esimerkiksi välilliset kasvihuonepäästöt ja liikenteen ympäristökuorma.

Järjestelmä on sekä pistelaskennan että raportoinnin kannalta käytännönläheinen ja siksi helposti omaksuttava. Tavoitteena on arvioida kiinteistön merkittävimpiä ympäristövaikutuksia yksinkertaisten, mutta luotettavien mittareiden avulla. Ne tosin ovat toimivia vain Suomessa.   

Promisen merkittävin puute on Tuomas Suur-Uskin mukaan ollut se, että kolmannen, riippumattoman osapuolen varmistus laatukriteerien täyttymiselle puuttuu. LEED ja BREEAM perustavat molemmat auktorisointiin, joka on tiukasti näiden tahojen omissa hyppysissä.

Brittiläinen BREEAM vaatii paljon

Iso-Britanniassa kehitetty ja sillä ylläpidettävä Building Research Estabilishment’s Environmental Assesment Method eli BREEAM on rakennusten määrällä mitattuna toistaiseksi suurin rakennusten luokittelujärjestelmä. Kotimaassaan se on suosittu, siellä sitä käytetään myös asuinrakennuksiin. Maailmanlaajuisesti BREEAM-kohteita on tällä hetkellä noin 200 000.

Järjestelmä otettiin käyttöön vuonna 1990. Se ohjaa sekä rakennuksen suunnittelua, rakentamista kuin käyttöäkin.   Pisteitä lasketaan, jotta saadaan selville, onko arvosana ”läpi, hyvä, erittäin hyvä, erinomainen tai erittäin erinomainen”. Todistamisen taakka on suuri eli hakemukseen liittyy runsaasti paperitöitä.

BREEAM sopii hyvin myös silloin, kun saneerataan vain osa rakennuksesta tai tehdään muuten olemassaolevan rakennuskannan kehittämistyötä. Muissa Pohjoismaissa käytetään BREEAM- ja LEED-luokitteluja suurin piirtein yhtä paljon, mutta Suomessa ensin mainitun käyttö on merkittävästi vähäisempää.  

LEED on Suomessa suosituin

Amerikkalainen Leadership in Energy and Environmental Design eli LEED on meillä ylivoimaisesti käytetyin luokittelujärjestelmä. Se on eurooppalaiseen sisareensa verrattuna arkipäiväisempi, ei niin byrokraattinen.

U.S. Green Builiding Council jakaa pisteyksiä hakemuksille, joiden tuloksen rakennus tulee määritellyksi joko sertifioiduksi tai hopea-, kulta- tai platinatasoiseksi. Tavanomaisin taso on hopea, platinakohteita Suomessa on toistaiseksi vasta yksi. Se on koko Euroopassakin lajissaan ensimmäinen. Kyse on Skanskan Lintulahden konttorista.

- Platinataso vaatii jo merkittäviä lisäinvestointeja. Silloin kiinteistösijoittaja uskoo vahvasti hyviin tuottoihin, joita rakennus tuo tullessaan, kertoo Tuomas Suur-Uski.  

Arvioinnissa painottuu rakennuksen sijainti osana olemassa olevaa kaupunkirakennetta; energiatehokas ja viihtyisä kiinteistö keskellä metsää ei voi tässä vertailussa pärjätä.  Esimerkiksi espoolainen kauppakeskus Sello sai kultatasoisen sertifioinnin ensimmäisenä kauppakeskuksena koko Euroopassa kaksi vuotta sitten. Selloon pääsee autoilun ohella niin junalla, busseilla kuin kevyen liikenteen väyliä pitkin.

Lisää tehokkuuden kehittymistä tarvitaan

- Luokitus ei sinällään ole itseisarvo, vaan niiden ohjaava vaikutus. Niiden mukaan toimittaessa tullaan tehneeksi oikeita asioita oikeissa paikoissa. Luokitustyypin valinnalla saadaan asiaan hieman erilaisia näkökulmia, Tuomas Suur-Uski pohtii.

Hänen mielestään rakentamisen ympäristötehokkuuden kehittämistä ei viime vuosina ole Suomessa tehty kovin tehokkaasti. Keski-Euroopassa ollaan selvästi meitä edellä tässä suhteessa.

Toisaalta luokitusten on oltava selvästi tiukempia kuin rakennusmääräykset, jotta niillä on ohjaava vaikutus. Asioiden kehittyessä molempia pitää päivittää muutaman vuoden välein. Rakennusmääräyksiä ollaan uusimassa tänä kesänä. 

- Yhtään ”primekohdetta” ei enää rakenneta ilman luokituksia. Suurin osa ”business park” -nimellä markkinoitavista toimistokohteista on luokiteltuja. Myös kauppakeskuksissa ne ovat valtavirtaa.

Ympäristöluokittelujen lisäksi käytössä on työkaluja, jotka keskittyvät vain jonkin osa-alueen arviointiin. Sellaisia ovat esimerkiksi Rakennuksen energiatodistus, sisäilmaluokitus tai Taloyhtiön kuntotodistus. Nämä ovat suosittuja erityisesti asuinrakennusten kohdalla.

- Pientalopuolelle sopisi parhaiten joku kevyempi menettely, tarkistuslistatyyppinen ratkaisu. Hartiapankkipuolella on tässä suhteessa oltu valveutuneimpia, suurin osa on jo passiivitalotasoa. On hienoa, että sielläkin rakennuksen elinkaarikustannukset nähdään merkityksellisenä asiana, Tuomas Suur-Uski pohtii. 

lisätietoa: www.figbc.fi

Ympäristöluokitukset mittaavat

-          rakentamisen energiatehokkuutta

-          rakennuksen energiatehokkuutta

-          rakennusmateriaalien energiatehokkuutta

-          sijainnin kytkeytymistä kaupunkirakenteeseen

-          rakennuksen käyttäjien viihtymistä

-          rakennuksen elinkaariedullisuutta

 

Kuvateksti: Ympäristöluokittelun käyttö mahdollistaa vihreiden valintojen vertailun. Sillä on paljon merkitystä kiinteistön arvonmäärityksessä, toteaa toimitusjohtaja Tuomas Suur-Uski Green Building Partners -yhtiöstä.